这几天可能大家陆陆续续都会收到今年的地税单子了：“又要交税了”。地税可以延交的，你知道吗？
以BC省举例，每年6月份，各位业主都会收到寄来的物业税单。这个税单是根据前一年政府对房子的评估价值来计算的，整个计算过程由政府机构来完成，纳税人不用做任何申报，准备交钱就行。如果你收到过地税单子，那么一定对BC Assessment这个名字不陌生。这个机构就是政府里负责评估房屋价值，并且计算地税金额的机构了。
那么地税是怎么算的呢？
首先第一步是确定房屋的价值，以上一年7月1号的市场价为参考。在评估房产价值的时候，房屋的地段，用途，该区域市场价值，都会影响到政府估价。而且，即使是同一个小区的城市屋（town house），由于位置不同，受地势高低错落的影响，每一间城市屋的评估价都会有所不同。各个房屋的评估价都是公开的，任何人都可以去BC Assessment的网站上按照地址搜索。如果你有过买房的经历，那么一定会对这个政府评估价不陌生。
第二步就是确定当年的地税税率了。由各个城市根据每年的财政预算来确定地税税率，这个税率一般在每年的5月15日前公布出来，并且根据房屋的用途，比如是住宅，还是商用地产，对应不同的税率。如果再研究得细致一点，这个税率里面其实包括了很多内容，以温哥华市的地税举例，2020年的地税税率为0.292568%，包括了General Purpose Tax，学区税，交通税（Translink），BC Assessment Authority等等。除了以上这些，还有垃圾处费，污水处理费，扫地费这些杂七杂八的内容加一块儿，才构成了我们需要交的地税，也就是地税单子最下方的全年地税金额。下面这张图表清楚地显示了近三年温哥华市的地税税率，可以看到，每年地税都有所提高，加上房屋本身的估值每年也在升值，温哥华这几年的地税真是水涨船高啊。
第三步，就是计算每家每户应付的地税金额了。计算过程很简单，把房屋的评估价值除以1,000，然后乘以适用的地税税率，再加上各项杂七杂八的费用就可以了。政府在电脑里给你算，没什么可说的。需要注意的是，如果你家的大宅子估值超过三百万加元，那么可能会被额外征收一笔学校税（Additional School Tax）。这笔额外的学校税只针对于政府估价三百万元以上的住宅，并且只有超过三百万元以上的部分才会被征税。
还是以温哥华市举例，如果你家大豪宅的估价在三百万到四百万之间，那么这笔额外的学校税率是0.2%；如果更“壕”一点，估值超过四百万的，额外学校税率是0.4%。这么算下来，地税确实是一笔不小的金额。尤其是温哥华西区的房屋，这里寸土寸金，房价高，自然地税也比其他区域高出一头。以一栋温西6,000尺地面，估价四百多万的独立屋为例，地税大概在15,000到20,000元了。这么一笔不菲的税款，是一次性按时交掉呢，还是申请地税延交好呢？
需要事先说明的是，地税延交本质上是政府为有房一族提供的低息贷款，是提供给需要特殊照顾的人群的。地税延交可以通过两条通道申请，第一是普通通道（Regular Program），第二是有子女家庭的通道（Families with Children Program）。普通通道下的地税延交是为那些年长人士（55岁及以上），丧偶者，或者残疾人士提供的。这个项目对于申请者及其房产都有要求。对于申请者来说，此人必须是加拿大公民或者PR身份，合法拥有名下房产，在提交申请前至少已经在BC省居住一年，并且已经缴清之前年份的所有地税了。对于房产的要求则是，这所房子必须是申请人的主要居所（principal residence），并且是以住宅类别在政府注册缴税的。还有一个条件就是申请者必须持有该房产至少25%的产权。
如果以上条件都满足的话，那么申请人可以在eTaxBC的网站上申请。原则上什么时间都可以申请，但是最好是在收到地税单后，但是还没有过缴费期限这段时间内去申请。申请地税延交是会产生费用的，首次申请的费用是加币60元，以后每年提交renew申请的时候。renew的费用是10元。普通通道下的延期利息是每年1.95%。注意地税延交的利息都是以单利计算的，也就是说，利息只在欠的税款（本金）上产生，不会像滚雪球那样越滚越大。所以，这个地税延期的方法就好比是从政府拿到了一笔低息贷款，每年节省下来的现金流就可以拿来做其他的用途了，比如投资在其他比较稳定且收益更高的地方，也算是一种精明的投资策略。
那么，欠的地税和利息什么时候要还呢？——随时都可以。最晚在卖房的时候必须要结清了，这个在交易的时候律师会帮你做的。除了上面这种普通通道，有子女的家庭还可以利用第二种通道来申请地税延期。这种通道和普通通道的要求相比，不同就在于申请者必须家里有18岁以下的儿童；或者子女虽然成年，但是正在上大学，财务上还依赖于父母，也就是申请人；再有就是子女身有残疾，父母仍需要给予财务上的支持。其他的条件和普通通道基本一样，除了一条，就是申请人至少持有房屋15%的产权就可以了。需要注意的是，第二种通道下，免除申请费，但是利息会更高一些——3.95%一年。
说了这么多，你符合地税延期的申请资格吗？如果你申请了地税延期，你会用省下来的现金流做什么用途呢？存退休金？给孩子存教育基金？做投资？还是存一笔分红保险？哪种都好，但是不要轻易就花掉了，毕竟，地税延期不是免费的，是有利息的，借出来，迟早要还的。所以，要不要申请地税延交，还是要根据每个家庭的需求来定。从政府的角度来看，地税延交这项政策，主要是为了帮助那些住在大温，但是交不起地税的人群的。典型的例子就是那些在温哥华居住了一辈子的老年人，land rich, cash poor。他们的房产虽然近几年增值了很多，但是他们并不是有钱人，每年交几千上万的地税确实是困难。如果不卖房，那么很可能就住不起了。为了解决他们现金上的困难，政府提供了这一地税延交的低息贷款项目，等到他们愿意卖房搬走了，再用房产增值的一部分还上欠税。同理，对于有子女的家庭也提供相应的地税延交政策，只不过这延交的利息率就高出不少了。
地税延交，你申不申？
-陈丹-
