政府喊你交地税啦!且慢,我能申请地税延交吗?

这几天可能大家陆陆续续都会收到今年的地税单子了:“又要交税了”。地税可以延交的,你知道吗?
以BC省举例,每年6月份,各位业主都会收到寄来的物业税单。这个税单是根据前一年政府对房子的评估价值来计算的,整个计算过程由政府机构来完成,纳税人不用做任何申报,准备交钱就行。如果你收到过地税单子,那么一定对BC Assessment这个名字不陌生。这个机构就是政府里负责评估房屋价值,并且计算地税金额的机构了。
那么地税是怎么算的呢?


首先第一步是确定房屋的价值,以上一年7月1号的市场价为参考。在评估房产价值的时候,房屋的地段,用途,该区域市场价值,都会影响到政府估价。而且,即使是同一个小区的城市屋(town house),由于位置不同,受地势高低错落的影响,每一间城市屋的评估价都会有所不同。各个房屋的评估价都是公开的,任何人都可以去BC Assessment的网站上按照地址搜索。如果你有过买房的经历,那么一定会对这个政府评估价不陌生。

第二步就是确定当年的地税税率了。由各个城市根据每年的财政预算来确定地税税率,这个税率一般在每年的5月15日前公布出来,并且根据房屋的用途,比如是住宅,还是商用地产,对应不同的税率。如果再研究得细致一点,这个税率里面其实包括了很多内容,以温哥华市的地税举例,2020年的地税税率为0.292568%,包括了General Purpose Tax,学区税,交通税(Translink),BC Assessment Authority等等。除了以上这些,还有垃圾处费,污水处理费,扫地费这些杂七杂八的内容加一块儿,才构成了我们需要交的地税,也就是地税单子最下方的全年地税金额。下面这张图表清楚地显示了近三年温哥华市的地税税率,可以看到,每年地税都有所提高,加上房屋本身的估值每年也在升值,温哥华这几年的地税真是水涨船高啊。

source: City of Vancouver

第三步,就是计算每家每户应付的地税金额了。计算过程很简单,把房屋的评估价值除以1,000,然后乘以适用的地税税率,再加上各项杂七杂八的费用就可以了。政府在电脑里给你算,没什么可说的。需要注意的是,如果你家的大宅子估值超过三百万加元,那么可能会被额外征收一笔学校税(Additional School Tax)。这笔额外的学校税只针对于政府估价三百万元以上的住宅,并且只有超过三百万元以上的部分才会被征税。

还是以温哥华市举例,如果你家大豪宅的估价在三百万到四百万之间,那么这笔额外的学校税率是0.2%;如果更“壕”一点,估值超过四百万的,额外学校税率是0.4%。这么算下来,地税确实是一笔不小的金额。尤其是温哥华西区的房屋,这里寸土寸金,房价高,自然地税也比其他区域高出一头。以一栋温西6,000尺地面,估价四百多万的独立屋为例,地税大概在15,000到20,000元了。这么一笔不菲的税款,是一次性按时交掉呢,还是申请地税延交好呢?

需要事先说明的是,地税延交本质上是政府为有房一族提供的低息贷款,是提供给需要特殊照顾的人群的。地税延交可以通过两条通道申请,第一是普通通道(Regular Program),第二是有子女家庭的通道(Families with Children Program)。普通通道下的地税延交是为那些年长人士(55岁及以上),丧偶者,或者残疾人士提供的。这个项目对于申请者及其房产都有要求。对于申请者来说,此人必须是加拿大公民或者PR身份,合法拥有名下房产,在提交申请前至少已经在BC省居住一年,并且已经缴清之前年份的所有地税了。对于房产的要求则是,这所房子必须是申请人的主要居所(principal residence),并且是以住宅类别在政府注册缴税的。还有一个条件就是申请者必须持有该房产至少25%的产权。

如果以上条件都满足的话,那么申请人可以在eTaxBC的网站上申请。原则上什么时间都可以申请,但是最好是在收到地税单后,但是还没有过缴费期限这段时间内去申请。申请地税延交是会产生费用的,首次申请的费用是加币60元,以后每年提交renew申请的时候。renew的费用是10元。普通通道下的延期利息是每年1.95%。注意地税延交的利息都是以单利计算的,也就是说,利息只在欠的税款(本金)上产生,不会像滚雪球那样越滚越大。所以,这个地税延期的方法就好比是从政府拿到了一笔低息贷款,每年节省下来的现金流就可以拿来做其他的用途了,比如投资在其他比较稳定且收益更高的地方,也算是一种精明的投资策略。

那么,欠的地税和利息什么时候要还呢?——随时都可以。最晚在卖房的时候必须要结清了,这个在交易的时候律师会帮你做的。除了上面这种普通通道,有子女的家庭还可以利用第二种通道来申请地税延期。这种通道和普通通道的要求相比,不同就在于申请者必须家里有18岁以下的儿童;或者子女虽然成年,但是正在上大学,财务上还依赖于父母,也就是申请人;再有就是子女身有残疾,父母仍需要给予财务上的支持。其他的条件和普通通道基本一样,除了一条,就是申请人至少持有房屋15%的产权就可以了。需要注意的是,第二种通道下,免除申请费,但是利息会更高一些——3.95%一年。

说了这么多,你符合地税延期的申请资格吗?如果你申请了地税延期,你会用省下来的现金流做什么用途呢?存退休金?给孩子存教育基金?做投资?还是存一笔分红保险?哪种都好,但是不要轻易就花掉了,毕竟,地税延期不是免费的,是有利息的,借出来,迟早要还的。所以,要不要申请地税延交,还是要根据每个家庭的需求来定。从政府的角度来看,地税延交这项政策,主要是为了帮助那些住在大温,但是交不起地税的人群的。典型的例子就是那些在温哥华居住了一辈子的老年人,land rich, cash poor。他们的房产虽然近几年增值了很多,但是他们并不是有钱人,每年交几千上万的地税确实是困难。如果不卖房,那么很可能就住不起了。为了解决他们现金上的困难,政府提供了这一地税延交的低息贷款项目,等到他们愿意卖房搬走了,再用房产增值的一部分还上欠税。同理,对于有子女的家庭也提供相应的地税延交政策,只不过这延交的利息率就高出不少了。

地税延交,你申不申?

-陈丹-

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